カテゴリー:宅地建物取引業免許
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宅地建物取引業の事務所の要件とは?

 

「宅地建物取引業の事務所の要件とは?」宅建業免許を取得するためには、「欠格事由に該当しないこと」、「事務所の形態が適正なこと」、「宅地建物取引士が常勤で配置していること」、「営業保証金を供託等していること」が挙げられます。

 

本日は、まず、その中の「事務所の形態が適正なこと」の宅建業法の事務所の範囲について解説したいと思います。建設業許可においても、営業所の要件がありましたが、宅建業免許においても事務所を正しく設置することは大切です。

 

これは、きちんと仕事を遂行することが現実的に可能かについての判断の一つになりますので、是非、ご確認ください。

 

宅建業法上の事務所の範囲

 

宅地建物取引業法第3条第1項において、事務所とは「本店、支店その他の政令で定めるものをいう」となっています。政令では以下の2つを業法上の事務所として定めています。

 

  • 1.本店または支店

宅地建物取引業者が商人の場合

 

・本店または支店として履歴事項全部証明書に登記されたもの

 

※ 本店で宅建業をやらなくても、支店で宅建業を行えば、本店も宅建業の事務所となり本店にも営業保証金などの供託や取引士を設置しなければなりません。ただし、支店の登記がされていても、支店で宅建業を行わない場合は、支店は宅建業の事務所として扱われません。

 

宅地建物取引業者が商人以外の場合

 

・協同組合や公益法人等の商人でない業者については、個々の法律で主たる事務所または従たる事務所として扱われます。

 

  • 2.前記1.の本店または支店のほか、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの

 

①実体上は支店に類似するものと言えるので、従たる事務所として扱われます。(〇〇〇営業所、〇〇〇店、〇〇〇出張所、〇〇〇事務所など)

 

②「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」とは、物理的にも社会通念上事務所として認識される程度の形態を備えていることが必要で、テント張りや移動式等の事務所は認められません。

 

まとめとして

 

本日は、事務所の要件「宅建業法上の事務所の範囲」について解説しました。明日も引続き事務所の要件「事務所の形態」について解説したいと思います。

 

本日の主なポイントは、「本店で宅建業を行わなくても、支店で行えば、本店も宅建業の事務所である」、「本店で宅建業を行い、支店では行わない場合は、支店は宅建業ではない」この2点を先ず覚えていただければと感じます。

 

行政書士は、宅建業免許の要件チェックも行います。取得をお考えの場合は、是非、要件チェックだけでもご相談ください。

宅建業免許を受けられない欠格要件とは?

 

「宅建業免許を受けられない欠格要件とは?」本日は、この内容で記事を書こうと思います。 建設業許可でも許可を受けるための要件があり、この要件を満たさないと許可は受けられませんし、既に受けた許可は失効します。

 

これと同じように宅建業免許でも、免許を受けられない欠格要件というものがあり、この要件に該当すると許可は受けられませんし、既に受けた許可は失効します。

 

この内容は、「宅建業の免許を、わが社は受けられるか?」という質問に対する回答にもなりますので、是非ともご確認ください。

 

宅地建物取引業免許の要件(宅地建物取引業法第5条)

 

宅建業免許を受けるためには、一定の要件があります。免許を受けようとする方が、下記の欠格要件に該当する場合は、免許の申請をしても拒否されます。また、免許を受けた後でも、この欠格要件に該当することとなった場合は、その免許は取り消されることとなります。

 

  • 5年間免許を受けられない場合

 

申請者、その役員(執行役員を含む)、法定代理人、政令の使用人が、下記の欠格要件に該当すると許可は受けられません。また、この欠格要件に該当すると5年間免許を受けられません。

 

項目 主な欠格要件
(1)
免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為または業務停止処分に違反して免許を取り消された者
(2)
免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為または業務停止処分に違反をした疑いがあるとして免許取消処分の聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合
(3)
禁固以上の刑または宅地建物取引業法違反等により罰金刑に処せられた場合
(4)
暴力団の構成員である場合
(5)
免許申請前に宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をした場合

 

※ 法定代理人とは、営業に関して成年者と同等の能力を有していない未成年者の親権者や後見人をいいます。

 

  • その他の欠格要件

 

上記の欠格要件の他に、下記の要件に該当した場合は許可を受けることはできません。

 

項目 主な欠格要件
(1)
申請者、その役員(執行役員を含む)、法定代理人、政令の使用人が、成年後見人、被保佐人または、破産手続きの開始決定を受けている場合
(2)
申請者、その役員(執行役員を含む)、法定代理人、政令の使用人が、宅地建物取引業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
(3)
申請者の事務所に専任の宅地建物取引士を設置しない場合

 

まとめとして

 

上記の欠格要件に該当すると、そもそも申請を行うことができません。申請しても拒否されます。また、既に免許を受けていても、取り消しの対象となるため注意が必要です。

 

さて、ここからは私の個人的な感想です。宅建業の免許を申請したいと思う方が、欠格要件を除き、最も障壁と感じるものは、「①5名に1人の宅地建物取引士の配置」と「②営業保証金または弁済業務の保証金」です。

 

①については、資格者を用意する必要があります。ただしこの資格は、ご存知の方も多いと思いますが、合格率15%前後の難しい資格です。そのため、資格者を探すことに手間取る場合が散見されます。

 

②については、ほとんどの会社様が高額な法務局への営業供託金でなしに、保証協会に加入します。なぜなら、法務局の供託金の場合は、主たる事務所で1,000万円、従たる事務所で1店舗当たり500万円になります。対して、保証協会の場合は、月の会費は掛かるものの、主たる事務所で60万円、従たる事務所で1店舗当たり30万円になります。

 

ちなみに、保証協会には2つあり、全国宅建業保証協会(鳩のマーク)と不動産保証協会(兎のマーク)です。

 

それぞれ、特典や集まりなど特徴がありますが、自社にあったものをお勧めします。ちなみに行政書士のなかには、宅地建物取引士の資格を持つ方も多く、東京都行政書士会では会員に全国宅建業保証協会(鳩のマーク)への加入を推進しています。

商号や名称は何を使用してもいいの?

 

宅地建物取引業免許を受ける場合、事前に「要件を満たしているか?」、「適性は大丈夫か?」などの審査を受けます。

 

要件については、次の回にするとしますが、免許申請者として商号や名称についても制限があり、最低限の品位を保つような取り決めがあります。商号や名称をみて、誤解や誤認を与える可能性のあるものは、基本的に不可です。

 

本日は、申請者のこの商号や名称といった表示について解説したいと思います。

 

免許申請者の商号や名称の制限

 

宅建免許の申請者は、法人、個人問わず要件を満たせば申請できることになっています。ただし、申請後に事業者としての適性等を審査されます。

 

申請者の商号や名称が「法律により禁止されている場合」など、以下の場合は商号や名称の変更を促される場合がありますのでご注意ください。

 

(1)
法令上、その商号および名称の使用が禁止されているもの
(2)
地方公共団体または公的機関の名称と紛らわしいもの
例:「〇〇〇公社」、「〇〇〇協会」など
(3)
指定流通機関の名称と紛らわしいもの
例:「〇〇〇流通機構」、「〇〇〇流通センター」、「〇〇〇不動産センター」、「〇〇〇住宅センター」、「〇〇〇情報センター」など
(4)
個人事業で、「〇〇〇不動産部」などの法人組織等と誤認の恐れのあるもの
(5)
変体仮名および図形または符号などで判読しにくいもの

 

※ 登記簿謄本の履歴事項証明書の目的欄に宅建業を営む旨の記載がない場合は、宅建免許が必要な理由書を提出し、速やかな登記簿の目的事項の変更手続きが必要です。

 

まとめとして

 

本日は、商号または名称についての制限などの説明をいたしました。基本的に社会的な誤認を招くものの使用は難しいです。

 

また、判読しずらいものや、類似商号等の法律で制限されているものも使用不可です。このことは、他の業種でもいえるケースが多々あります。

 

例えば、行政書士の場合は、必ず自分の名前「苗字または下の名前もしくは両方」と行政書士については必ず事務所名に入れることになっています。

 

私も、最初に「字引行政経営事務所」という名称で申請しましたが撥ねられた経験があります。 このように、業界には相応しくないと思われる商号や名称があります。このことについても留意の上、商号や名称を確認されるとよろしいかと思います。

宅建業免許は、何年で更新が必要なのですか?

 

「宅建業免許は、何年で更新が必要なのですか?」建設業の許可にも一度許可を取得したら永遠に有効というわけではありません。建設業許可の場合は、5年で更新を行う必要があります。また、更新を忘れてしまうと許可は失効し、その時点で無許可の建設業者となるので注意が必要です。

 

このことは、宅地建物取引業の免許も同じです。必ず更新期限があり、更新を忘れると失効します。宅地建物取引業の免許は、自動車の運転免許と同じように定期的に法令改正等に基づき時流にあった適性を確認し、必要事項の訂正等が求められます。

 

本日は、この更新期限についての解説を行いたいと思います。

 

宅地建物取引業免許の有効期限

 

先に解説した通り、宅建業免許は、永久に有効な免許ではなく、厳密な審査を経て一定の基準を満たした資格者のみに与えられます。この基準は、時間の経過により変動する性質のもので、基準に適合しなくなった場合は、免許の取り消し等の措置も存在します。

 

このような理由から、定期的に基準に適合しているか否かの判断が必要になります。そのため宅建業免許には5年という有効期限があります。そして、有効期限満了後も引続き宅建業を営もうとする場合は、有効期限の満了する日の90日前から30日前までの間に更新手続をする必要があります。

 

なお、更新手続を怠り、免許が失効後に引続き宅建業を営むと、無許可の事業になり業法違反として罰則が科されます。

 

まとめとして

 

本日覚えていただきたい宅地建物取引業免許の有効期限についての知識を下記の表にまとめます。

 

(1)
有効期限は5年であり、引続き宅建業を営むときは更新手続きが必要である
(2)
更新を怠ると免許が失効してしまうこと
(3)
更新の申請手続きは、有効期限が満了する日の90日前から30日前までにおこなうこと

 

この「3つの知識」を是非覚えてください。建設業許可同様に、失効した後に引続き事業を行うと、無免許事業者になり処罰の対象になるので、期限の管理などは充分に注意をして行ってください。

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