カテゴリー:宅地建物取引業免許
ホームPage 2 / 41234

宅建業免許申請における政令2条の2で定める使用人とは?

 

「宅建業免許申請における政令2条の2で定める使用人とは?」本日は、この政令の使用人について解説したいと思います。

 

建設業の許可においても、令3条の使用人という政令の使用人がおり、営業所や支店などで契約等を締結する権限を会社から委任され職務についています。建設業の許可の支店などの営業所では、その要件の一つに経営業務の管理責任者が常勤することになっています。

 

しかし、経営業務の管理責任者としての経験を満たす方を用意できない場合、それに代えて令3条の使用人という政令の使用人を常勤で置くことになります。この令3条の使用人は、会社から契約を締結すなどの権限を事前に委任を受けます。

 

これと同じことが、宅建業でもいえます。宅建業の場合、支店や営業所などには通常政令の使用人を置きます。

 

このことについて、以下でもう少し詳しく説明します。

 

宅建業法第4条第1項第2号等の政令使用人

 

宅建業法第4条第1項第2号等の政令使用人は、単なる社員や従業員のことではなく、その支店や営業所などの代表者で「契約を締結する権限を有する使用人」となっています。一般的には、支店長や営業所長などをいいます。

 

免許申請者である代表取締役が支店や営業所に常勤する場合は、政令の使用人を設置する必要はありませんが、常勤できない本店や支店などの場合は、政令の使用人を設置することが必要です。

 

要するに、「代表取締役が常勤できない本店、支店、営業所などには、政令使用人を代わりに設置する必要がある」ということです。

 

まとめとして

 

宅建業免許の申請の際は、本店以外に支店や営業所等を定める場合は、専任の宅建士を常勤させることはもちろん、政令の使用人を常勤させる必要があります。 専任の宅建士は、営業所などの「取引の重要事項」を説明し、取引の適性化を担います。政令の使用人は、営業所等のの経営や管理を担います。

 

この専任の宅建士と政令の使用人は、兼務して行うこともできます。

 

このようにして、宅建業免許を受けることは、一般的に支店や営業所などに至るまで、運営管理体制が求められます。

宅地建物取引業免許の宅建士の要件とは②?

 

本日も昨日に引続き、宅建士について解説したいと思います。昨日にポイントは、宅建士の常勤性と専従性の確保と、専任の宅建士の配置についてでした。

 

昨日も言及しましたが、宅建士は試験に合格しただけでは専任の宅建士になることはできません。必ず、資格を登録して宅建士証が発行されて初めて専任の宅建士になることができます。

 

本日は、有効に専任の宅建士になる方法について解説したいと思います。

 

専任の宅建士本人が申請前にやっておくこと

 

新たに申請を行う際には、専任の宅建士の方が「取引士資格登録簿」に勤務先名が登録されていない状態であることが必要です。このことは、常勤性と専従性を確保するために重要です。

 

なお、東京都に登録以外の方が、申請前1ヶ月以内に他の都道府県に変更登録をした場合、免許申請の際に変更登録が受理されたことを確認できる控えまたは写しが必要になります。

 

  • 取引士資格登録簿登録事項の変更登録申請

 

宅建士の資格登録者は、氏名、住所、本籍および宅建業者の勤務先等の登録事項に変更が生じた場合は、遅滞なく変更登録申請をしなければなりません。勤務先の商号の変更がなく、かつ、同一法人内で勤務先を変更した場合、変更は不要です。

 

なお、勤務先や元勤務先が行う専任の宅建士等に関する就任、退任等の変更届は、宅建事業者が大臣や知事に対して行うもので、それを以て宅建士の「取引士資格登録簿登録事項」の内容が自動的に変更になることはありません

 

まとめとして

 

宅建士の資格を生かし専任の宅建士として勤務する場合は、必ず本人が、都道府県の不動産業課の免許担当で変更手続きが必要です。会社が行う宅建士の変更届は、あくまでもその会社のための手続きで、宅建士の資格は自分で管理が必要です。

 

世の中、資格を生かして仕事の幅を広げたいと考える方は多く、取得を目指して頑張る方も多いと思います。ただ、資格には検定資格から独占業務を法的に付与されているものもあります。

 

前者の場合は、大方その資格を持っていれば、一定の能力があるという「能力の公証」の役割を果たし、一般的に資格の管理は必要ない場合が多いです。代表的なものに商工会議所の簿記検定などが有名です。

 

後者の場合、前者同様に「能力の公証」の役割も果たしますが、独占業務の付与のために必ず管理団体の名簿に登録が必要になります。これは宅建士も行政書士も同じです。必ず、自分の資格は自分で管理する必要が出てきます。

 

これは、日本の独占業務型の資格にはほぼ全て同じ仕組みになっていると思います。資格の管理は責任をもって行いましょう。

宅地建物取引業免許の宅建士の要件とは?

 

「宅地建物取引業の宅建士の要件とは?」本日は、この宅地建物取引士について解説をはじめたいと思います。

 

宅建業免許を取得し業務を行う場合、一つの事務所に5名に1人の割合で設置しなければなりません。このことは、不動産会社をやられている方や勤務されている方は、業界の常識として知っていることと思います。

 

本日は、宅建業免許の要件の1つである宅建士にフォーカスしてご説明したいと思います。なお、手引では、取引士と記載されていますが、旧称の「宅地建物取引主任者」と同じ資格のため、連想しやすいようにここでは、宅建士と記載いたします。

 

5人に1人設置する宅地建物取引士

 

宅地建物取引士は、宅地建物取引士資格試験に合格後、その資格を登録して宅地建物取引士証の交付を受けている方をいいます。そのため、資格試験に合格後に未登録の方は、宅地建物取引士ではありません。

 

宅地建物取引士証の有効期限は、5年間で、有効期限が切れている場合は、宅地建物取引士として認められません。

 

さて、宅地建物取引士には、事務所ごとに設置しなければならない専任の宅建士と、一般の宅建士があります。どちらも、重要事項説明等の宅建士としての業務内容は同じです。

 

  • 専任の宅建士とは

 

専任の宅建士は、当該事務所に常勤(常勤性)して、専ら宅建業の業務に従事(専従性)しなければなりません。この「常勤性」と、「専従性」の2つの条件を満たす必要があります。

 

なお、専任に当たらない例としては、①他社の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任したり、会社員、公務員のように他の職業に従事している場合、②他の個人業を営んでいたり社会通念上における営業時間に、当該事務所に勤務できない状態にある場合、③通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合は、専任の宅建士に就任できません。申請会社の監査役は、当該申請会社で専任の宅建士に就任できません。

 

  • 専任の宅建士の設置

 

宅地建物取引業法では、その事務所に成年の専任の宅建士を「宅建業に従事する者」の5人に1人の割合で設置しなければなりません。案内所などには、少なくとも1名以上の専任の宅建士の設置が必要です。

 

専任の宅建士の数が欠いた場合は、2週間以内に補充等の必要な措置をとる必要があります。

 

さて、「宅建業に従事する者」とは、どのような人をさすのでしょうか?下記をご確認くいださい。

 

(1)
代表者(複数の場合は全員)
(2)
営業に従事する者
(3)
常勤の役員
(4)
宅建業に係る一般管理部門に所属するもの(総務・経理担当者等)
(5)
補助的な事務に従事する者

 

※ 非常勤の役員や監査役および一時的に事務を補助するアルバイトなどは、該当しません。役員で他の業種を担当していても、宅建業の比重が大きい場合は該当する場合があります。

 

まとめとして

 

本日は、専任の宅建士について解説しました。先の記事でも説明しましたが、宅建士を用意することは、宅建業免許取得や維持において一つの難所でもあります。

 

ご存知であると思いますが、宅建士の試験は易しい試験ではありません。合格率15%でしっかり予備校等に通い勉強しないと合格は難しいです。

 

よく会社の管理職の方に取得を進めている場合が多いと聞きますが、なかなか合格は難しいようです。合格者の多くは2回から3回の受験をしている場合がほとんどです。資格取得者に多いのは、若い人に多いです。

 

このようなことから、なかなか常勤で確保することが難しい場合があります。若い人の場合は、雇用したものの、離職率も高いです。特に不動産業界は、営業が他の業種に比べ厳しい側面があります。毎月0から始めることを継続するには、ある程度社会経験と覚悟が必要に感じます。

 

私個人のお勧めは、しんどいですが代表者の方が取得することです。これが一番すっきりします。資格試験だけは、本人の問題なので、頑張ってほしいと思います。

宅地建物取引業の事務所の要件とは②?

 

先日に引き続きまして、「宅地建物取引業の事務所の要件とは②?」について解説したいと思います。本日は、宅建業の免許を得るために必要な事務所の形態についてです。

 

事務所の形態とは、「社会通念上、業務を継続して行える機能をもった、独立した形態を備えていること」をいいます。例えば、事務所としてのスペースを賃借し、独立した形で使用したりすることをいいます。

 

そのため、一般の戸建住宅やマンションの等の集合住宅の一室を事務所として使用すること、一つの事務所を他の法人等と使用すること、仮設の建築物を事務所とすることなどは認められていません。

 

具体的に、どのような形態ならば宅建業免許の要件として認められるのかについて下記に解説をさせていただきます。

 

宅建業免許の事務所の形態

 

基本的に、独立した形で事務所を設けている場合は問題はありません。よくある街の不動産屋さんのように、事務所として物件を賃借したり所有したりする形態です。

 

ただし、世の中には住居の一部を使用したいとか、他の法人の事務所の一部を間借りしたりなどの話は、ありうることです。このような場合は、下記の点を注意して申請をする必要があります。

 

  • 一般の戸建住宅の一部を事務所とする場合

 

基本的に居住用の戸建住宅の一部を事務所として使用することは、認められていません。ただし、下記に記載された条件をすべて満たしている場合は、認められる場合がございますので、事前に担当行政庁にご確認ください。

 

(1)
住居の出入り口以外の事務所専用の出入口がある
(2)
他の部屋とは壁で間仕切りされている
(3)
内部が事務所としての形態を備えており、事務所の用途だけに使用している

 

※ 入口から事務所までの経路が分かる写真と、事務所である旨の(商号、名称)のある写真を場所を変えて何枚か撮影してください。また、写真には番号を付け、間取り図等にその番号と撮影した方向を矢印で記入してください。事務所の位置を確認するため住宅全体の「間取り図」を添付する必要があります。

 

  • 一つの事務所を他の法人等と使用している場合

 

他の法人と共用で使用する場合も、下記のような点に注意が必要です。

 

(1)
出入口が別々にあり、他社を通ることなく出入りができること
(2)
他社と自社の間には、高さ180㎝以上のパーテーション等の固定の間仕切りがあり相互に独立していること

 

※ 入口やエレベーターから事務所までの経路が分かる写真並びに出入り口が別であること、および、間仕切りされていることが分かる写真を、それぞれ場所を変えて撮影してください。また、写真には番号を付け、間取り図等にその番号と撮影した方向を矢印で記入してください。事務所の位置を確認するため、フロアー全体が分かる「平面図」を添付してください。また、各社の専用・共用部分をマーカー等で明示して、各社名を記入してください。

 

まとめとして

 

再度申し上げますが、事務所には「独立した形態」が必要です。そのため、本来は住居の一部を使用したり、他社の事務所の一部を使用することは道められていません。

 

ただし、「①間仕切りがされている」、「②出入口が独立している」という2点が満たされることにより、宅建業許可では一定の「独立した形態」を備えていると判断される場合があります。

 

特に、この中で難所として存在するものが、「②出入口が独立している」の場合が多いです。物件によってはリフォームが必要な場合があります。

 

宅建業免許の取得をお考えの方は、この点も充分にご留意ください。宅建業免許を取得したいと思ったら、先ず行政書士に事務所の作り方も含めて、事前にご相談ください。

ホームPage 2 / 41234
今すぐ電話で無料相談!