カテゴリー:宅地建物取引業免許
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宅建業免許取得後の「標識の掲示等」の義務!

 

宅建業者は宅建業免許取得後に、次の3つのことを宅建業法で守る必要があります。

 

(1)
「証明書の携帯等」の義務
(2)
「帳簿の備付け」の義務
(3)
「標識(業者票および報酬額表)の掲示等」の義務

 

この義務は、所属する従業員に証明書を携帯させたり、業法に関する取引帳簿を備えたり店舗に掲示する標識などのことです。

 

このなかでも特に一般的に簡単に確認できるものとして、不動産屋さんに掲示してある標識や報酬額表は有名です。本日は、この「標識の掲示等」の義務について解説したいと思います。

 

免許取得後に発生する3つの義務

 

宅建業者は、免許取得後に法令および規則を守らなければなりません。その中で次のような3つの「標識の掲示等」の義務が定められています。

 

  • 「証明書の携帯等」の義務

 

所属する従業員に証明書を携帯させたり、従業員名簿を備え付ける必要があります。

 

証明書の携帯
宅建業者は、従業員に、その従業員であることを証明する証明書を携帯させなければ、その業務に従事させてはいけない(業法第48条第1項)
証明書の提示
従業員は、取引の関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならない(業法第48条第2項)
従業者名簿への記載
宅建業者は、事務所ごとに従業者名簿を備え、従業者氏名、住所、生年月日、主たる職務内容、宅建士(取引士)であるか否かの別等の一定の事項を記載し、取引の関係者から請求があった際は、閲覧に供しないといけない(業法第48条第3項、第4項)
また、宅建業者は、従業者名簿を最終の記載日から10年間保存しなければならない(業法施行規則第17条の2第4項)

 

  • 「帳簿の備付け」の義務

 

業法に関する取引帳簿を備えたり、保存する必要があります。

 

帳簿の備付け
宅建業者は、事務所ごとに、業務に関する帳簿を備え付けなければなりません(業法第49条)
帳簿への記載
宅建業者は、取引があったつど帳簿に、取引年月日、取引物件の所在・面積・代金・報酬の額、取引に関与した他の宅建業者の氏名等の一定事項を記載しなければなりません(業法第49条、業法施行規則第18条第1項)
帳簿の閉鎖および保存
宅建業者は、各事業年度末日に帳簿を閉鎖し、閉鎖後5年間(自ら売り主となる新築住宅に関するものは10年間)保存しなければならない(業法施行規則第18条第3項)

 

  • 「標識の掲示等」の義務

 

店舗や事務所に標識や報酬額表の掲示が必要になります。

 

宅建業者は、公衆の見やすい場所に、宅建業者である旨の標識(業者票・報酬額表)を掲示しなければならない(業法第50条第1項、業法施行規則第19条第1項、業法第46条第4項)

 

まとめとして

 

本日は、不動産屋さんが日頃から気を付けるべき3つの業法上の義務について解説しました。「宅建業の従業員一人一人に対しても証明書が、必要になり、取引の帳簿を備え、標識を掲示する」、この3つについては、宅建業免許業者として守らなければならないことです。

 

このことは、我々行政書士も行政書士法等により、行政書士証の携帯、事件簿の備付け、報酬額表の掲示が義務化されています。

 

このように、資格や免許を活かして仕事をする場合には、義務も発生します。資格や免許は、自分自身の能力の公証のみのためにあるのではなく、適正に活かすことで業界の適正化に貢献する意味もあります。

 

くれぐれも、与えられた独占業務を正しく行うことを切にお願いいたします。

宅建士(取引士)の勤務先等の変更は自分で行いましょう

 

以前、宅建士が会社を退社した際に、会社がその宅建士の変更届を提出した場合でも、宅建士は独自に宅地建物取引士資格登録簿の変更を行い、勤務先を変えなければならない旨を書きました。会社の届出は、あくまでもその会社のための者であり、宅建士本人の登録事項の変更は別物です。

 

そんなこんなで、今回は宅建士の「勤務先」等の変更登録申請について解説したいと思います。

 

なお、専任の宅建士になる場合は、前の勤務先のままだとなれませんので、必ず、資格登録簿変更登録申請を事前に行ってください。

 

宅地建物取引士資格登録簿変更登録申請

 

宅建士の方は、「勤務先」および「免許番号」を、資格登録している都道府県知事に変更登録申請しなければなりません。専任の宅建士の場合は、会社が免許を取得した後に、必ず、「勤務先」および「免許番号」の変更申請を各自行ってください。

 

なお、東京都で資格登録している方は、以下の書類をもって、宅地建物取引士資格登録簿変更登録申請を行ってください。

 

(1)
宅地建物取引士証
(2)
入社証明書(入社日記入)
※ 代表者の場合や、免許換え申請、個人から法人、法人から個人への申請をした場合は、添付不要
(3)
本人の印鑑

 

※ 原則、本人が行ってください。

 

まとめとして

 

宅建士の免許の取扱で知っておいてもらいたいことは、「宅地建物取引士資格登録簿」に関する届出は、本人になるということです。そのため、会社が行える手続きは、あくまでも会社のための手続きです。

 

宅建士の方を雇い入れる場合などは、必ず、「勤務先」等の変更はできるかどうかの確認は重要に思います。本当は違法なのですが、たまに名義貸し行為を行って、お小遣い稼ぎをしている宅建士もいます。

 

特に専任の宅建士の場合は、常勤性と専属性が求められますので、確認するところはきちんと確認することをお勧めします。

宅建業免許を受けた後、保証協会に加入して保証金を支払うことは?

 

昨日の記事では、宅建免許を取得後に、法務局の供託所に営業保証金を供託することで免許証が発行され、初めて営業を開始できる旨の説明をさせていただきました。ただし、この方法以外にも営業保証金の供託に代えて免許証の発行を受けて、営業を開始する方法があります。

 

その方法が、宅建免許を取得した後に弁済業務保証金分担金を支払い、保証協会に加入することです。実は、この方法が宅建業の世界では一般的な方法です。

 

よく、不動産屋さんを訪れると、「鳩のマーク」や「兎のマーク」を見かけることがあると思います。このマークを主催している団体が、保証協会です。ちなみに、「鳩のマーク」が全国宅建業保証協会で、「兎のマーク」が不動産保証協会です。

 

宅建業の免許を取得して、保証協会に加入される方は、このどちらかに加入することになります。2つ同時に加入はできません

 

本日は、この保証協会について解説したいと思います。

 

弁済業務保証金分担金の支払いと保証協会への加入

 

宅地建物取引業保証協会は、国土交通大臣から指定を受けた公益社団法人で、宅建業に関して、苦情の解決、従業者に対する研修、取引により生じた債権の弁済等の業務を行っています。宅建建物の取引によって債権が生じた方は、同保証協会の認証を得て、営業保証金相当額の範囲内において弁済を受けられるようになっています。

 

つまり、前述の「鳩のマーク」や「兎のマーク」のある不動産屋さんで宅建取引をして、不動産屋さん側に対して事故等により債権が生じた場合、「鳩のマーク」や「兎のマーク」の保証協会が、一定の金額の範囲内でその債権に対し弁済をしてもらえるということです。

 

不動産取引は、一般的に見て安くない取引です。取引者が安心して不動産業界と付き合っていけるようにできた制度です。

 

なお、宅建業者は、弁済業務保証金分担金を支払い、保証協会に加入すれば、昨日説明した法務局の供託所に行う営業供託金の供託は必要なくなります

 

  • 加入できる保証協会の案内

 

現在、宅地建物取引業保証協会は2つ指定されています。保証協会を利用する場合は、下記のどちらかの保証協会に加入することになります。なお、この保証協会は、2つ同時に加入することはできません

 

鳩のマーク
(公社)全国宅地建物取引業保証協会
兎のマーク
(公社)不動産保証協会

 

※ 保証協会の加入は、入会審査等に日数を要します。そのため、できるだけ早く入会の相談を行ってください。

 

  • 弁済業務保証金分担金の納付

 

主たる事務所(本店)
60万円
従たる事務所(支店等)
30万円(ただし1店舗につき)

 

※ 加入の際は、加入金等も発生します。

 

まとめとして

 

保証協会に加入することのメリットは、法務局に供託する保証金1,000万円(本店のみ)に比べて、弁済業務保証金分担金60万円(本店のみ)の納付と格段に最初に掛かる資金が安いことです。この、供託したり納付する金額は、ストックしておかないといけない金額です。

 

事業を行う以上、自由に流通できる資金の確保の重要性の観点からすると、できるだけストックする金額は安く済ませるに越したことはないと考えることもありかなと思います。

 

また、保証協会は業界研修や交流会など、業界内の人脈作りにも役に立つ組織です。このような交流会を上手に利用して地域での顔の利く業者として成功されている方も多いです。

 

是非とも、保証協会を金銭の保証のみにあらず、交流組織としても利用されるのもいいのではと思います。

宅建業免許を受けた後、営業保証金の供託とは?

 

私は以前の記事で、営業保証金の供託または保証協会の保証金を宅建免許を受けるための要件の一つと考えてくださいと、書きました。厳密に言うと、これは間違いです。

 

宅建業免許は、営業保証金の供託または保証協会の保証金なしの事前審査で要件を満たしていれば、免許は通ります。

 

しかし、免許が出てから3ヶ月以内に営業保証金の供託または保証協会の保証金を支払わないと「免許証」が交付されず、許可が取り消しになる場合があります。

 

また、上記の支払がないと営業を開始することができませんし、支払いがなく営業をした場合は懲役および罰金の併科に処せられます。

 

そのため、行政書士や法律家の方々以外の方は、営業保証金の供託または保証協会の保証金は、宅建業免許を受けるための必要な要件の一つと認識ください。

 

さて、本日は、宅建業免許を受けた後の営業保証金の供託について解説したいと思います。

 

営業保証金の供託

 

宅建業を開始するためには、新規で免許を受けた後に、「営業保証金」を供託して、その供託受け入れの記載のある供託書の写しを添付(原本を提示)して、都道府県知事に届出をしなければなりません。

 

この届出がないと営業を開始することができませんし、支払いがなく営業をした場合は懲役および罰金の併科に処せられます

 

この営業保証金の供託および供託後の届出は、免許日から3ヶ月以内に完了しなければなりません。期日を経過すると免許を取り消されることになります

 

なお、免許を失効した場合に、新たに免許を取得した場合は、その新たな免許に対して営業保証金を供託しなければなりません。

 

供託する供託所は、都道府県の法務局供託課や所定の支局になります。保証協会に加入し弁済業務保証金分担金を支払いえば、営業保証金の供託の必要はありません

 

  • 供託額

 

主たる事務所(本店)
1,000万円
従たる事務所(支店等)
500万円(ただし1店舗につき)

 

※ なお、営業保証金は現金の他に、国債証券、地方債証券等の法令で定める有価証券および振替国債による供託も可能です。

 

  • 営業供託金の注意点

 

国債証券の消滅時効は、償還日の翌日から10年で完成します。消滅時効が完成すると、営業保証金が不足の状態となりますので、償還日の管理はくれぐれもしっかりお願いします。その他の有価証券は、時効を援用するかどうか、発行元や購入先でご確認ください。

 

現金で供託している場合は、宅建免許が有効であれば、時効は生じません。ただし、従たる事務所を廃止した場合の供託金は、廃止から10年を経過すると、取戻請求権が消滅時効を完成し、国に帰属します

 

まとめとして

 

宅建業法では、宅地建物の取引において事故が発生した場合、取引により生じた債務の弁済を一定範囲で担保するための措置として、予め国の「供託所」に法定の供託金を供託することにより、取引をした者は、その損害に相当する金銭の還付を受けることができるとなっています。この国の「供託所」に支払う供託金を「営業保証金」といいます。

 

さて、営業保証金を供託する以外の方法でも、宅建免許を受け営業する方法があります。それが、保証協会に保証金を支払う方法です。私の私見では、ほとんどの宅建業者がこの方法を取っているように思います。なぜならば予め支払う保証金の額が、保証協会の方が安いからです。

 

この保証協会に保証金を支払うことについては、次の記事で解説したいと思います。宅建免許の取得に当たっての難所の一つにこの保証金を用意することがあります。

 

建設業許可の場合は、求められる財産的基礎は500万円以上の資金調達能力のため、1日だけでも銀行の残高証明書が取れればクリアーできます。しかし、宅建業免許の場合は、基本的に営業を行う限り、保証金を供託し続けていなければなりません。要するにこれは、ストックし続けなければいけないということです。

 

そのため、最低限の財産的基礎にあたるものとして60万円(本店のみの保証協会の保証金)+αはないと始められないことになります。財産的基礎も重要な項目になりますので、予め行政書士にご相談することをお勧めします。

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