投稿者:tajibiki0825

宅地建物取引業免許の宅建士の要件とは?

 

「宅地建物取引業の宅建士の要件とは?」本日は、この宅地建物取引士について解説をはじめたいと思います。

 

宅建業免許を取得し業務を行う場合、一つの事務所に5名に1人の割合で設置しなければなりません。このことは、不動産会社をやられている方や勤務されている方は、業界の常識として知っていることと思います。

 

本日は、宅建業免許の要件の1つである宅建士にフォーカスしてご説明したいと思います。なお、手引では、取引士と記載されていますが、旧称の「宅地建物取引主任者」と同じ資格のため、連想しやすいようにここでは、宅建士と記載いたします。

 

5人に1人設置する宅地建物取引士

 

宅地建物取引士は、宅地建物取引士資格試験に合格後、その資格を登録して宅地建物取引士証の交付を受けている方をいいます。そのため、資格試験に合格後に未登録の方は、宅地建物取引士ではありません。

 

宅地建物取引士証の有効期限は、5年間で、有効期限が切れている場合は、宅地建物取引士として認められません。

 

さて、宅地建物取引士には、事務所ごとに設置しなければならない専任の宅建士と、一般の宅建士があります。どちらも、重要事項説明等の宅建士としての業務内容は同じです。

 

  • 専任の宅建士とは

 

専任の宅建士は、当該事務所に常勤(常勤性)して、専ら宅建業の業務に従事(専従性)しなければなりません。この「常勤性」と、「専従性」の2つの条件を満たす必要があります。

 

なお、専任に当たらない例としては、①他社の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任したり、会社員、公務員のように他の職業に従事している場合、②他の個人業を営んでいたり社会通念上における営業時間に、当該事務所に勤務できない状態にある場合、③通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合は、専任の宅建士に就任できません。申請会社の監査役は、当該申請会社で専任の宅建士に就任できません。

 

  • 専任の宅建士の設置

 

宅地建物取引業法では、その事務所に成年の専任の宅建士を「宅建業に従事する者」の5人に1人の割合で設置しなければなりません。案内所などには、少なくとも1名以上の専任の宅建士の設置が必要です。

 

専任の宅建士の数が欠いた場合は、2週間以内に補充等の必要な措置をとる必要があります。

 

さて、「宅建業に従事する者」とは、どのような人をさすのでしょうか?下記をご確認くいださい。

 

(1)
代表者(複数の場合は全員)
(2)
営業に従事する者
(3)
常勤の役員
(4)
宅建業に係る一般管理部門に所属するもの(総務・経理担当者等)
(5)
補助的な事務に従事する者

 

※ 非常勤の役員や監査役および一時的に事務を補助するアルバイトなどは、該当しません。役員で他の業種を担当していても、宅建業の比重が大きい場合は該当する場合があります。

 

まとめとして

 

本日は、専任の宅建士について解説しました。先の記事でも説明しましたが、宅建士を用意することは、宅建業免許取得や維持において一つの難所でもあります。

 

ご存知であると思いますが、宅建士の試験は易しい試験ではありません。合格率15%でしっかり予備校等に通い勉強しないと合格は難しいです。

 

よく会社の管理職の方に取得を進めている場合が多いと聞きますが、なかなか合格は難しいようです。合格者の多くは2回から3回の受験をしている場合がほとんどです。資格取得者に多いのは、若い人に多いです。

 

このようなことから、なかなか常勤で確保することが難しい場合があります。若い人の場合は、雇用したものの、離職率も高いです。特に不動産業界は、営業が他の業種に比べ厳しい側面があります。毎月0から始めることを継続するには、ある程度社会経験と覚悟が必要に感じます。

 

私個人のお勧めは、しんどいですが代表者の方が取得することです。これが一番すっきりします。資格試験だけは、本人の問題なので、頑張ってほしいと思います。

宅地建物取引業の事務所の要件とは②?

 

先日に引き続きまして、「宅地建物取引業の事務所の要件とは②?」について解説したいと思います。本日は、宅建業の免許を得るために必要な事務所の形態についてです。

 

事務所の形態とは、「社会通念上、業務を継続して行える機能をもった、独立した形態を備えていること」をいいます。例えば、事務所としてのスペースを賃借し、独立した形で使用したりすることをいいます。

 

そのため、一般の戸建住宅やマンションの等の集合住宅の一室を事務所として使用すること、一つの事務所を他の法人等と使用すること、仮設の建築物を事務所とすることなどは認められていません。

 

具体的に、どのような形態ならば宅建業免許の要件として認められるのかについて下記に解説をさせていただきます。

 

宅建業免許の事務所の形態

 

基本的に、独立した形で事務所を設けている場合は問題はありません。よくある街の不動産屋さんのように、事務所として物件を賃借したり所有したりする形態です。

 

ただし、世の中には住居の一部を使用したいとか、他の法人の事務所の一部を間借りしたりなどの話は、ありうることです。このような場合は、下記の点を注意して申請をする必要があります。

 

  • 一般の戸建住宅の一部を事務所とする場合

 

基本的に居住用の戸建住宅の一部を事務所として使用することは、認められていません。ただし、下記に記載された条件をすべて満たしている場合は、認められる場合がございますので、事前に担当行政庁にご確認ください。

 

(1)
住居の出入り口以外の事務所専用の出入口がある
(2)
他の部屋とは壁で間仕切りされている
(3)
内部が事務所としての形態を備えており、事務所の用途だけに使用している

 

※ 入口から事務所までの経路が分かる写真と、事務所である旨の(商号、名称)のある写真を場所を変えて何枚か撮影してください。また、写真には番号を付け、間取り図等にその番号と撮影した方向を矢印で記入してください。事務所の位置を確認するため住宅全体の「間取り図」を添付する必要があります。

 

  • 一つの事務所を他の法人等と使用している場合

 

他の法人と共用で使用する場合も、下記のような点に注意が必要です。

 

(1)
出入口が別々にあり、他社を通ることなく出入りができること
(2)
他社と自社の間には、高さ180㎝以上のパーテーション等の固定の間仕切りがあり相互に独立していること

 

※ 入口やエレベーターから事務所までの経路が分かる写真並びに出入り口が別であること、および、間仕切りされていることが分かる写真を、それぞれ場所を変えて撮影してください。また、写真には番号を付け、間取り図等にその番号と撮影した方向を矢印で記入してください。事務所の位置を確認するため、フロアー全体が分かる「平面図」を添付してください。また、各社の専用・共用部分をマーカー等で明示して、各社名を記入してください。

 

まとめとして

 

再度申し上げますが、事務所には「独立した形態」が必要です。そのため、本来は住居の一部を使用したり、他社の事務所の一部を使用することは道められていません。

 

ただし、「①間仕切りがされている」、「②出入口が独立している」という2点が満たされることにより、宅建業許可では一定の「独立した形態」を備えていると判断される場合があります。

 

特に、この中で難所として存在するものが、「②出入口が独立している」の場合が多いです。物件によってはリフォームが必要な場合があります。

 

宅建業免許の取得をお考えの方は、この点も充分にご留意ください。宅建業免許を取得したいと思ったら、先ず行政書士に事務所の作り方も含めて、事前にご相談ください。

宅地建物取引業の事務所の要件とは?

 

「宅地建物取引業の事務所の要件とは?」宅建業免許を取得するためには、「欠格事由に該当しないこと」、「事務所の形態が適正なこと」、「宅地建物取引士が常勤で配置していること」、「営業保証金を供託等していること」が挙げられます。

 

本日は、まず、その中の「事務所の形態が適正なこと」の宅建業法の事務所の範囲について解説したいと思います。建設業許可においても、営業所の要件がありましたが、宅建業免許においても事務所を正しく設置することは大切です。

 

これは、きちんと仕事を遂行することが現実的に可能かについての判断の一つになりますので、是非、ご確認ください。

 

宅建業法上の事務所の範囲

 

宅地建物取引業法第3条第1項において、事務所とは「本店、支店その他の政令で定めるものをいう」となっています。政令では以下の2つを業法上の事務所として定めています。

 

  • 1.本店または支店

宅地建物取引業者が商人の場合

 

・本店または支店として履歴事項全部証明書に登記されたもの

 

※ 本店で宅建業をやらなくても、支店で宅建業を行えば、本店も宅建業の事務所となり本店にも営業保証金などの供託や取引士を設置しなければなりません。ただし、支店の登記がされていても、支店で宅建業を行わない場合は、支店は宅建業の事務所として扱われません。

 

宅地建物取引業者が商人以外の場合

 

・協同組合や公益法人等の商人でない業者については、個々の法律で主たる事務所または従たる事務所として扱われます。

 

  • 2.前記1.の本店または支店のほか、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの

 

①実体上は支店に類似するものと言えるので、従たる事務所として扱われます。(〇〇〇営業所、〇〇〇店、〇〇〇出張所、〇〇〇事務所など)

 

②「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」とは、物理的にも社会通念上事務所として認識される程度の形態を備えていることが必要で、テント張りや移動式等の事務所は認められません。

 

まとめとして

 

本日は、事務所の要件「宅建業法上の事務所の範囲」について解説しました。明日も引続き事務所の要件「事務所の形態」について解説したいと思います。

 

本日の主なポイントは、「本店で宅建業を行わなくても、支店で行えば、本店も宅建業の事務所である」、「本店で宅建業を行い、支店では行わない場合は、支店は宅建業ではない」この2点を先ず覚えていただければと感じます。

 

行政書士は、宅建業免許の要件チェックも行います。取得をお考えの場合は、是非、要件チェックだけでもご相談ください。

宅建業免許を受けられない欠格要件とは?

 

「宅建業免許を受けられない欠格要件とは?」本日は、この内容で記事を書こうと思います。 建設業許可でも許可を受けるための要件があり、この要件を満たさないと許可は受けられませんし、既に受けた許可は失効します。

 

これと同じように宅建業免許でも、免許を受けられない欠格要件というものがあり、この要件に該当すると許可は受けられませんし、既に受けた許可は失効します。

 

この内容は、「宅建業の免許を、わが社は受けられるか?」という質問に対する回答にもなりますので、是非ともご確認ください。

 

宅地建物取引業免許の要件(宅地建物取引業法第5条)

 

宅建業免許を受けるためには、一定の要件があります。免許を受けようとする方が、下記の欠格要件に該当する場合は、免許の申請をしても拒否されます。また、免許を受けた後でも、この欠格要件に該当することとなった場合は、その免許は取り消されることとなります。

 

  • 5年間免許を受けられない場合

 

申請者、その役員(執行役員を含む)、法定代理人、政令の使用人が、下記の欠格要件に該当すると許可は受けられません。また、この欠格要件に該当すると5年間免許を受けられません。

 

項目 主な欠格要件
(1)
免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為または業務停止処分に違反して免許を取り消された者
(2)
免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為または業務停止処分に違反をした疑いがあるとして免許取消処分の聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合
(3)
禁固以上の刑または宅地建物取引業法違反等により罰金刑に処せられた場合
(4)
暴力団の構成員である場合
(5)
免許申請前に宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をした場合

 

※ 法定代理人とは、営業に関して成年者と同等の能力を有していない未成年者の親権者や後見人をいいます。

 

  • その他の欠格要件

 

上記の欠格要件の他に、下記の要件に該当した場合は許可を受けることはできません。

 

項目 主な欠格要件
(1)
申請者、その役員(執行役員を含む)、法定代理人、政令の使用人が、成年後見人、被保佐人または、破産手続きの開始決定を受けている場合
(2)
申請者、その役員(執行役員を含む)、法定代理人、政令の使用人が、宅地建物取引業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
(3)
申請者の事務所に専任の宅地建物取引士を設置しない場合

 

まとめとして

 

上記の欠格要件に該当すると、そもそも申請を行うことができません。申請しても拒否されます。また、既に免許を受けていても、取り消しの対象となるため注意が必要です。

 

さて、ここからは私の個人的な感想です。宅建業の免許を申請したいと思う方が、欠格要件を除き、最も障壁と感じるものは、「①5名に1人の宅地建物取引士の配置」と「②営業保証金または弁済業務の保証金」です。

 

①については、資格者を用意する必要があります。ただしこの資格は、ご存知の方も多いと思いますが、合格率15%前後の難しい資格です。そのため、資格者を探すことに手間取る場合が散見されます。

 

②については、ほとんどの会社様が高額な法務局への営業供託金でなしに、保証協会に加入します。なぜなら、法務局の供託金の場合は、主たる事務所で1,000万円、従たる事務所で1店舗当たり500万円になります。対して、保証協会の場合は、月の会費は掛かるものの、主たる事務所で60万円、従たる事務所で1店舗当たり30万円になります。

 

ちなみに、保証協会には2つあり、全国宅建業保証協会(鳩のマーク)と不動産保証協会(兎のマーク)です。

 

それぞれ、特典や集まりなど特徴がありますが、自社にあったものをお勧めします。ちなみに行政書士のなかには、宅地建物取引士の資格を持つ方も多く、東京都行政書士会では会員に全国宅建業保証協会(鳩のマーク)への加入を推進しています。

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